L'Avenir Agricole et Rural 19 octobre 2007 à 00h00 | Par F.Thevenin

JURIDIQUE - FISCALITÉ, CE QU'IL FAUT SAVOIR SUR LES PLUS VALUES DES PARTICULIERS...

Lors de l’assemblée générale du syndicat départemental de la propriété privée rurale de la Haute-Marne, Fabrice Rougier, notaire, a abordé un sujet d’actualité : la réforme sur les plus values des particuliers. Présentation.

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La loi sur les plus values a été clarifiées et simplifiées.
La loi sur les plus values a été clarifiées et simplifiées. - © REUSSIR

Depuis 1976, la fiscalité des plus values des particuliers passait par une imposition proportionnelle avec un contrôle a posteriori.
Désormais, lors de la déclaration notariale et après la signature simple du ou des propriétaires, le calcul de la plus value est effectué sur place afin d’obtenir une vision globale.
Cette loi s’applique aux personnes physiques dans le cadre de leur patrimoine personnel et aux sociétés soumises à l’impôt sur le revenu. Les opérations concernées sont les opérations de mutation à titre onéreux (ventes, échanges, apports effectués au sein d’une société, partages…). Les opérations à titre gratuit ne sont donc pas concernées (donations et successions).

Exonération

Rappel : si un propriétaire vend un bien immobilier (appartement, maison, terrain) et qu’il n’est pas dans un cas d’exonération, il doit déclarer le bénéfice (appelé plus value) qu’il réalise et payer un impôt de 27 % sur ce bénéfice.
Mais, un certain nombre d’opérations ou de personnes sont exonérées de déclaration et de taxation :
- les ventes effectuées après 15 ans
- la vente de la résidence principale
- les ventes inférieures à 15 000 euros
- les ventes par certains retraités ou invalides
- certaines ventes aux organismes de logements sociaux.

En dehors de ces cas d’exonération, la plus value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix de revient.

Calcul

Exemple : un propriétaire vend le 1er octobre 2007 un appartement pour 200 000 euros alors qu’il l’a acheté 100 000 euros le 1er septembre 1997 (dix ans après l’achat).
- Première étape : calcul du prix de revient qui est égal au prix d’achat auquel il faut ajouter les frais d’achat (frais dits « de notaire », commission d’agence) soit pour leur montant réel s’il est possible de les justifier, soit pour un montant forfaitaire de 7,5 % et auquel il faut ajouter les travaux réalisés par une entreprise et justifiés par une facture. En cas d’absence de justificatifs, un montant forfaitaire de 15 % est appliqué si le bien est en possession depuis plus de 5 ans.
Le prix de revient total est donc de 100 000 (prix d’achat) + 7 500 (frais d’achat) + 15 000 (travaux) soit 122 500 euros.
- Deuxième étape :  calcul de la plus value qui est la différence entre le prix de vente et le prix de revient. Ici, 200 000 – 122 500 soit une plus value de 77 500 euros.
Sur cette plus value, il est pratiqué un abattement de 10 % par année de possession au-delà de la cinquième soit, dans ce cas : 10 % x 5 années = 50 % d’abattement soit 77 500 – 50 % = 38 750 euros.
Il est enfin pratiqué un abattement fixe de 1 000 euros si le propriétaire est seul ou de 2 000 euros si le bien appartient pour moitié au conjoint.

 

En cas de propriétaire unique, la plus value imposable est donc de 38 750 – 1 000 = 37 750 euros taxable à 27 % (16 % d’impôt et 11 % de prélèvements sociaux).

Paiement

La plus value est calculée par le notaire du vendeur qui doit prélever sur le prix de vente le montant de l’impôt à payer. La déclaration est rédigée par le notaire et signée par le vendeur en même temps que la vente.
Si le propriétaire est fiscalement domicilié hors de France, il sera peut-être soumis à un régime spécifique. Dans tous les cas, il est toujours préférable de savoir à quelle «sauce fiscale», le vendeur risque d’être mangé !
Les notaires conseillent de les rencontrer avant toute décision définitive et même avant de signer un mandat de vente à un agent immobilier ou de passer une annonce entre particuliers.
Ainsi, les propriétaires auront en mains toutes les informations permettant d’organiser au mieux les modalités de la vente. Ils ne paieront que ce qu’ils doivent et leur sécurité juridique et fiscale sera assurée.
Si vous cherchez un notaire, consultez l’annuaire en ligne des notaires de France sur http://www.notaires.fr

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