L'Avenir Agricole et Rural 26 juillet 2007 à 00h00 | Par SOPHIE OSTE

CHRONIQUE JURIDIQUE - Le droit de préemption du fermier

En cas de mise en vente du bien loué, le preneur en place dispose d’un droit de préemption. Ce droit permet au fermier en place d’être préféré à tout autre acquéreur s’il veut acheter le bien qu’il cultive. Voici quelques questions fréquentes sur les conditions d’exercice du droit de préemption.

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QUESTION 1 : J’ai échangé depuis une dizaine d’années des parcelles avec mon voisin. C’est mon voisin qui a continué à verser les fermages au propriétaire âgé. Celui-ci vient de décéder, ses héritiers souhaitent vendre rapidement. Suis-je prioritaire pour acquérir ces parcelles ?

RÉPONSE 1 : Le droit de préemption est réservé au fermier en place. Pour avoir la qualité de preneur en place, une seule condition est requise : justifier d’un titre régulier d’occupation, c’est-à-dire un bail rural opposable au propriétaire. Peut importe qu’il s’agisse d’un bail verbal ou d’un bail écrit, enregistré ou non. Peut importe que le fermier ait reçu un congé : tant que le bail n’a pas expiré, le preneur conserve son droit de préemption. Autrement dit, le fermier peut exercer son droit de préemption jusqu’à la date d’effet du congé.

Attention, cependant, l’exploitant qui n’a plus la qualité de preneur en place ne peut plus bénéficier du droit de préemption. L’occupant sans titre ne peut pas préempter. Le preneur qui a consenti une sous-location illicite ne peut pas préempter. De même, le sous-locataire ne peut pas revendiquer un droit de préemption sur les terres qu’il exploite.
Dans votre hypothèse, c’est votre voisin qui a la qualité de fermier en place. Vous n’êtes pas le fermier régulier de la parcelle, aussi vous ne bénéficiez pas du droit de préemption.

QUESTION 2 : Je suis locataire de plusieurs parcelles agricoles soumises au statut du fermage. Mon propriétaire vient de m’informer qu’il souhaitait vendre. J’ai 60 ans et j’entends prendre ma retraite. Mon fils va s’installer. Mon voisin m’a dit que je ne pouvais pas préempter. Qu’en est-il ?

RÉPONSE 2 :
Le preneur en place peut bénéficier personnellement du droit de préemption. Dans certains cas, son conjoint ou son partenaire pacsé ainsi que ses descendants majeurs peuvent bénéficier également du droit de préemption. En effet, le preneur bénéficiaire du droit de préemption peut :
-soit exercer personnellement ce droit, soit pour exploiter lui-même, soit pour faire assurer l’exploitation par son conjoint ou son partenaire pacsé, ou un descendant.
-soit subroger dans l’exercice de ce droit son conjoint, son partenaire pacsé ou son descendant. Dans ce cas, l’acquisition est faite directement au nom du conjoint, du partenaire ou du descendant.
Dans ces deux cas, il suffit que le conjoint ou le partenaire pacsé participe à l’exploitation. Le descendant doit être titulaire d’un diplôme d’enseignement agricole ou avoir exercé la profession agricole pendant 3 ans au moins.

QUESTION 3 :
Je suis fermier de 10 ha de terres situées derrière mon hangar. Le propriétaire savait que j’étais intéressé par l’achat de la parcelle en cas de vente. Le notaire du propriétaire vient de m’informer que les terres que je loue ont été données à mon voisin qui n’a pas aucun lien de parenté avec mon propriétaire. Est-ce que je pouvais faire valoir mon droit de préemption ?

RÉPONSE 3 :
Le droit de préemption est ouvert au preneur lorsque le propriétaire décide ou est contraint d’aliéner le bien loué à titre onéreux. Il faut donc que le bien soit mis en vente. Une donation étant une mutation à titre gratuit, elle ne permet pas au preneur d’exercer son droit de préemption. Il faut toutefois que la donation ait été faite sans fraude et qu’elle ne cache pas, en fait, une vente.

C’est le preneur évincé qui devra apporter la preuve de la simulation. En cas de vente déguisée, le preneur demandera l’annulation de la donation devant le tribunal paritaire. Mais il ne suffit pas d’invoquer la fraude, encore faut-il en faire la preuve. Faire la preuve de la simulation est une mission assez difficile à la charge du fermier.

QUESTION 4
: Mon propriétaire vient de vendre à sa nièce les parcelles que je loue. Est-ce que j’aurais pu préempter ?

RÉPONSE 4 :
Le droit de préemption du fermier est écarté lorsque la vente est réalisée au profit de parents ou alliés du propriétaire jusqu’au 3ème degré inclus. Tel est le cas de la vente à un neveu ou à une nièce par alliance. Rappelons qu’une vente entre le grand-père et le petit-fils ou entre le frère et la sœur relèvent du deuxième degré.

Vous ne pouviez donc pas faire jouer votre droit de préemption dans la mesure où la vente a été réalisée au profit d’un parent du propriétaire. Par exception, le fermier qui est lui-même parent ou allié jusqu’au 3ème degré du propriétaire bénéficie du droit de préemption.

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